Vad gäller egentligen när varje lägenhet i bostadsrättsföreningen har en liten egen bit tomt som man själv ansvarar för, t ex i ett radhusområde i bostadsrättsform? Hur hanterar man att grannes lilla träd vuxit sig stort och skickar in både grenar och skugga på den egna tomten?

Ja det är inte helt enkelt att veta vad man har rätt att göra rent juridiskt och vad som är bäst för grannsämjan. Om man ser till det juridiska så har du som bostadsrättsinnehavare skyldighet att hålla din tomt någorlunda snygg och trevlig. Du ansvarar för t ex gräsklippning, plantering, lövräfsning och beskärning av dina träd och buskar på tomten. Självklart behöver du inte vara någon trädgårdsarkitekt men tomten får heller inte förvandlas till ängsmark.

Träd och buskar växer ju som bekant och de kan snabbt bli så stora att de stäcker sig över gränsen till din grannes tomt. De kan fälla löv och frukt på din grannes sida och det kan bli impopulärt. Smidigast är ju att prata med grannen angående grenar som sticker över till den andra tomten och lösa problemet direkt. Kan man inte komma överens så är det bäst att kontakta styrelsen för bostadsrättsföreningen så kan de hjälpa till att lösa konflikten.

Växter kan också bli en trafikfara om de skymmer sikten för trafiken och hänger ut över t ex gångbanor. Där är du som bostadsrättsinnehavare skyldig att hålla efter så att sikten inte skyms och så att grenarna inte hindrar passage på t ex gångbanor och trottoarer.

Det är tillåtet att renovera, bygga om och sätta sin egen prägel på sin bostadsrätt men de åtgärder du gör måste stanna inom din bostads väggar.

Du kan t ex tapetsera om med precis vilka tapeter du vill, måla om hela köket eller rentav byta ut det mot ett sprillans nytt som passar dig bättre. Byt kranar, sätt upp det där snygga kaklet som passar så bra, dra in lite extra belysning vid diskbänken och få det precis som du vill. Men – det är några saker som man inte får göra i köket. T ex så får du inte ta ner eller flytta bärande väggar, inte dra om ledningar eller installera gasspis utan att fråga föreningen om lov. När det gäller större förändringar så måste du fråga en byggnadsingenjör som gör en besiktning och ger ett utlåtande angående det du vill göra.

Dörrar och övriga möbler som är inbyggda i lägenheten får flyttas och tas bort efter eget tycke. Däremot så är utsidan av din ytterdörr inte din utan bostadsrättsföreningens. Den ska alltså se ut som övriga lägenheters dörrar i föreningen. Däremot kan du måla om insidan av dörren om du skulle vilja det.

När det gäller badrummet så är det fritt fram att renovera och bygga om. Något som du måste ta hänsyn till när du planerar din renovering är var golvbrunnar och avlopp är placerade. Dessa tillhör nämligen bostadsrättsföreningen och du får inte flytta dessa utan föreningens godkännande.

Om du har en terrass eller balkong så kan du inreda hur du vill på insidan, däremot ska utsidan på balkongen eller terrassen ska se likadan ut som övriga balkonger eller terrasser i föreningen. Det är ok att sätta upp en parabol på sin balkong så länge som man sätter den på insidan av balkongen, samma sak gäller för blomlådor.

Vad är det egentligen som gäller när snön börjar falla och isen lägger sig på gatorna utanför porten vid bostadsrätten? Vem är det som ansvarar för att gatan hålls ren från snö och is och ser till att den sandas?

Det vanligaste är att bostadsrättsföreningar skriver ett avtal med en firma som sköter snöröjningen. Företaget ser då till att snön är bortskottad från gatan, isfläckarna sandade och trottoaren känns trygg att gå på. För det mesta fungerar samarbetet alldeles utmärkt men vad händer om någon trots det halkar och slår sig utanför porten. Vem har ansvaret och till vem ska eventuella skadeståndskrav riktas?

Fastighetsägaren är ansvarig för att snö och is tas bort från tak på fastigheten och att se till att snöröjningen utanför fastigheten sköts. Fastighetsägaren kan dock förhandla bort ansvaret genom att i avtalet med en snöröjningsfirma tydligt ange att firman övertar fastighetsägarens ansvar.

När det gäller is och snö som finns på fastighetens tak är det alltid fastighetsägarens ansvar. Man ska inte som styrelsemedlem ge sig upp på taket själv och försöka skotta bort snö och kapa istappar, det är väldigt riskfyllt och bör läggas på ett företag, t ex ett plåtslagarföretag som har kunniga fackmän med stor vana att arbeta på tak. För tak gäller sk strikt ansvar. Det innebär att bostadsrättsföreningen som fastighetsägare alltid är ansvariga om snö eller istappar faller ned och vållar skada. Detta gäller oavsett om man satt upp varningsskyltar eller om vårdslöshet föreligger eller inte. Varningsskyltar kan i och för sig minska risken för att er bostadsrättsförening ska bli skadeståndsskyldig vid en bedömning men det räcker inte för att man ska slippa ansvaret. Därför är det alltid bäst att teckna ett bra och tydligt avtal med en tredje part som sköter snöröjningen.

Det är en hel del man måste tänka på om man funderar på att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. För det första så kan man inte besluta om detta själv utan det är styrelsen för bostadsrättsföreningen som beslutar om du får tillstånd att hyra ut din lägenhet. Du skickar in en ansökan till styrelsen och de lämnar sedan beslut till dig grundat på varför du vill hyra ut och till vem som ska hyra.

Som giltiga skäl för att styrelsen ska godkänna din ansökan om uthyrning är t ex att du under en period ska arbeta eller studera på annan ort. Det ska vara minst 8 till 10 mil till din nya arbets- eller studieort och det ska vara en restid som överstiger 1,5 timmar enkel väg.

Andra skäl för uthyrning ska godkännas är att du ska ge dig iväg på en längre utlandsresa eller att du träffat kärleken och vill bli provsambo under en tid.

Du kan också hyra ut lägenheten till en närstående, t ex barn eller syskon. Ålder och sjukdom ger dig också rätt att hyra ut lägenheten, om du t ex har oturen att hamna på sjukhus så är det ok att hyra ut, det spelar ingen roll om du kommer att kunna återvända till lägenheten.

Det finns ett antal skäl som gör att föreningen kan avslå din ansökan om uthyrning, t ex tidsfaktorn (lång uthyrning) eller att man i stadgarna har speciella restriktioner mot uthyrning. Styrelsen har även rätt att neka sk störningsmakare att hyra. Det är personer där man känner till att personen tidigare visat ett olämpligt och störande beteende. Det man kanske inte tänker på vid andrahandsuthyrning är att man alltid som ägare av bostadsrätten är ansvarig för att avgiften betalas till bostadsrättsföreningen. Det är alltså du som ägare som har ansvaret för att avgiften blir betald, inte personen som hyr av dig, vilket man lätt skulle kunna tro.

Det är även personen som äger lägenheten som har ansvar för den. Du ska se till att lägenheten hålls i bra skick och du är även ansvarig för att störningar inte förekommer. Om styrelsen behöver kontakta någon angående sådana händelser är det dig som lägenhetsinnehavare som de kontaktar, inte din hyresgäst. För att förhindra att problem ska uppstå vid andrahandsuthyrning bör du alltid göra en noggrann koll av din blivande hyresgäst, både gällande skötsamhet och ekonomi. Det är alltid bra att skriva ett kontrakt mellan dig och din hyresgäst innan hyresperioden börjar. I kontraktet bör hyresperiod, hyra och uppsägningstid framgå.

 

Det är viktigt att kontinuerligt kontrollera radonvärdena i fastigheten, de får inte överstiga referensvärdet som  är 200  Bq/m3. På vintern när det blir allt kallare brukar radonvärdena i fastigheter stiga. Det beror på att radongasen som tränger upp genom  berggrunden alltid tar den enklaste vägen upp. Huset som är uppvärmt blir som en varm skorsten när marken under huset är mer uppvärmd än omkringliggande markytor som är frusna. Radongasen söker sig då via små sprickor I berggrunden mot det varmaste området I omgivningen och det är oftast ett hus. När det är kallt ute så vädrar man kanske inte lika ofta och lika länge och då  byts ju inte luften i bostaden ut  lika ofta.

Om man tidigare inte mätt radonhalten i en bostad ska man alltid börja med att mäta årsmedelvärdet. Detta gör man genom att under 2-3 månader placerar ut radondosor i fastigheten under vinterhalvåret, oktober till april. För att få ett tillförlitligt och kvalitetssäkrat mätresultat ska man använda radondosor från ett ackrediterat laboratorium. Dosorna sänds sedan till laboratoriet och efter någon vecka får man svar som anger radonmedelvärdet för bostaden.

En kontinuerlig mätning är viktigt i fastigheter där man kan misstänka att radongashalten är starkt beroende av utomhusmiljön, dvs. i de fall då man har problem med radongashalten i marken. Det betyder exempelvis att det finns en större risk för radon i hus som byggs på sand och grus. Det beror på att dessa jordarter är porösa. Det innebär att de innehåller stora mängder luft som lätt kan transportera upp radon i byggnader.

Det finns utmärkta små radonmätare som man enkelt kan placera ut i sin bostad. Det är diskreta mätare som inte tar varken stor plats eller stör inredningsmässigt. De bör hängas upp så att luften kring dem kan cirkulera fritt och absolut inte i närheten till fönster eller ytterdörrar. Radonmätaren kopplas sedan till en app där man kan läsa av mätvärden för dygnet, senaste månaden och senaste året.  Det finns även en  funktion för snabbavsläsning där du genom att  röra handen framför randonmätaren får ett värde. Lågt radonvärde visas med en cirkel av grönt ljus, något förhöjt ger gult ljus och värden över 200 Bq/m3 ger rött ljus.

De flesta av de som sitter i styrelsen i en bostadsrättsförening är inte fastighetsekonomer, eller har erfarenhet från fastighetsekonomi. Hur ska man då tänka när man sitter i styrelsen och ska driva en förening så bra som möjligt?

Om vi bortser från trivsel, i den meningen att medlemmarna ska tycka att det är en bra och trevlig förening att bo i, och inriktar oss på fastighetsekonomi, så kan vi titta på hur professionella fastighetsbolag resonerar. Många av dessa bolag finns på börsen och ett av deras största mål är att skapa värden åt deras aktieägare. Synonymt så kan man säga att en styrelse i en bostadsrättsförening har delvis samma intresse, men här är det värden åt medlemmarna som är det största målet.

Driftnetto styr fastighetens värde

Vad är då övergripande fokus? Jo, det kallas för driftnetto. Driftnetto är det vanligaste nyckeltalet för att mäta det ekonomiska överskottet som en fastighet skapar och styr och därmed också fastighetens värde.

Driftnetto kan beskrivas såhär:

Intäkter
– Driftkostnader
– Underhållskostnader
– Fastighetsskatt
= Driftnetto

Fastighetsekonomi – målet är att minska kostnaderna

Då en bostadsrättsförening inte har som mål att maximera intäkterna gäller det att arbeta för att minska kostnaderna. Av formeln ovan framgår att det som kvarstår, och som styrelsen kan fokusera på, är drift- och underhållskostnaderna. Det är inte bara en fråga om att spara eller handla upp tjänster eller förnödenheter så billigt som möjligt utan att tänka strategiskt och smart.

Att ringa och få en hantverkare att komma och byta en glödlampa kan vara väldigt många gånger så dyrt som att ha med det vid till exempel en veckovis rondering av de som sköter fastighetsskötseln. Att avvakta med kritiskt underhåll kan vara helt förödande och kosta väldigt mycket. Därför gäller det att fokusera på de anläggningar och komponenter som kan kosta mycket eller riskerar att skada person eller egendom om det går sönder.

Genom att ha en aktuell, professionell framtagen underhållsplan säkerställer styrelsen att de arbetar med rätt saker. Du kan läsa mer om underhållsplan här.

Genom att maximera driftnettot skapas förutsättningar för en bra underhållen fastighet som är lätt att sköta om, vilket leder till en god totalekonomi för föreningen och på sikt bra avgiftsnivåer och bra priser på lägenheterna. Möjligheterna att det sedan finns pengar över för de mer trivselskapande åtgärderna ökar betydligt och det är nu föreningen verkligen är på rätt väg!

Lycka till med ert arbete att maximera driftnettot och tveka inte att kontakta oss på MBF om ni vill ha stöd och råd i detta arbete.

Med byggherre menas enligt Plan- och bygglagen ”den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten” Kort sagt,
den som äger bygglovet. Exempel på ansvar som åligger byggherren enligt lagstiftning är bland annat punkter som berör:

• Arbetsmiljölagstiftning
• Upphandlings- och skattelagstiftning
• Ordning- och säkerhetslagstiftning
• Kulturmiljölagstiftning
• Plan- och Bygglagstiftning

Höga krav på byggherren

Våra föreningar är i avtal med MBF Byggavdelning, så kallad beställare.
Byggherren är oftast fastighetsägaren, men kan även vara en förvaltare av fastigheten.

Plan- och bygglagen ställer en del krav på byggherren – vilket är väldigt viktigt att vara medveten om. Byggherren har det fulla ansvaret för att:

• Byggverksamheten och den färdigställda byggnaden eller anläggningen uppfylls gällande föreskrifter och att tillsyn och kontroll genomförs på ett riktigt sätt
• Säkerställa att rätt kompetens och resurser finns för att genomföra projektet
• Utse en kontrollansvarig enligt PBL och tillhandahålla elektronisk personalliggare enligt skatteförfarandelagen
• Försäkringar finns och att anlitad entreprenör har de försäkringar som krävs

Försäkringar som krävs är:

• Färdigställandeskydd
• Ansvarsförsäkring
• Entreprenadförsäkring

Skulle något gå snett är det du som byggherre som normalt ställs till svars om gällande bestämmelser inte följs.

MBF hjälper er med upphandling och projektledning

På avdelningen för teknisk förvaltning hjälper vi er bostadsrättsförening med allt det praktiska. Våra byggnadsingenjörer är specialiserade mot konsulttjänster för just bostadsrättsföreningar, och har alla lång erfarenhet av upphandling och projektledning för både större och mindre byggprojekt.

Vattenskador är kanske en av de vanligaste skadorna som en bostadsrättsförening kan råka ut för. Anledningarna kan vara många, men när skadan väl uppkommer gäller det att agera snabbt så att inte vattenskadan förvärras. Det kan lätt uppstå konflikt mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren (medlemmen) hur skadan ska hanteras. Här klargör vi vad som gäller vid vattenskador för såväl föreningen som för medlemmen.

Vattenskada = Snabba ryck!

Det viktigaste är att agera snabbt. Har en vattenledning brustit finns ingen tid att förlora. Detta måste åtgärdas omgående och vem som ska stå för kostnaderna kan ibland få lösas i efterhand. Vid mindre akuta vattenskador, som till exempel en skada som har uppkommit smygande på grund av dåligt tätskikt, finns mer tid för undersökning av skadan och vem som ska betala för vad.

Alla skadedrabbade ska i första hand anmäla vattenskadan till sitt försäkringsbolag. Det innebär att bostadsrättsföreningen kontaktar sitt försäkringsbolag där man
har sin fastighetsförsäkring, och medlemmen kontaktar sitt försäkringsbolag där denne har sin bostadsrättstilläggsförsäkring och hemförsäkring. En skadereglerare från försäkringsbolagen kommer då ut till platsen för att bilda sin uppfattning av skadan och skadans orsak. Vad skaderegleraren kommer fram till är avgörande för hur kostnaderna kommer att fördelas.

Håll koll på vem som ansvarar för vad

Enligt Bostadsrättslagen ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla sin lägenhet i gott skick. Normalt ingår väggar, golv och tak, liksom inredning och utrustning av kök, badrum och övriga utrymmen i lägenhetsunderhållet. Skador som drabbar fastighetens övriga delar ansvarar bostadsrättsföreningen för, som till exempel stamledningar, ventilation och yttre underhåll. Men för att vara på den säkra sidan, titta i föreningens stadgar. Där regleras ansvarsfördelningen mellan föreningen och medlemmen. Tydliga och klara stadgar underlättas för alla inblandade parter.

Styrelsen är föreningens företrädare utåt och utses av medlemmarna på föreningsstämman. Den ingår avtal för föreningens räkning, tecknar föreningens firma och ansvarar för det löpande arbetet i föreningen.

Styrelsen är föreningens verkställande organ, medan föreningsstämman är föreningens högsta beslutande organ. Att sitta i en styrelse är viktigt och kan många gånger vara väldigt tidskrävande.

Styrelsen hanterar medlemmarnas förslag och frågor

En av styrelsens uppgifter är att hantera frågor, förslag och skrivelser från medlemmarna. Ett förslag eller en fråga från en medlem ska behandlas på ett styrelsemöte. Oavsett vad förslaget handlar om är det viktigt att medlemmen får återkoppling om hur och när frågan ska behandlas och därefter informera medlemmen om svaret eller beslutet.

Styrelsen ansvarar för den praktiska skötseln av föreningens fastighet, som till exempel kan vara:

• Trädgårdsskötsel
• Värme
• Vatten och avlopp
• Snöskottning
• Tvättstugan
• Städning

Styrelsen ansvarar också för den administrativa förvaltningen, men många föreningar väljer att ha en förvaltare som tar hand om de administrativa arbetsuppgifterna.

Suppleant – vad är det?

En styrelse måste bestå av minst tre ledamöter. Det högsta antalet ledamöter står i stadgarna. Vanligtvis väljs en ledamot på ett eller två år. Antalet suppleanter i styrelsen är valfritt och regleras i stadgarna. En suppleant är en ersättare som kallas in om en ledamot inte kan närvaro på ett styrelsemöte. I vissa föreningar deltar både ledamöter och suppleanter på samtliga styrelsemöten. En suppleant får endast rösträtt när suppleanten ersätter en ledamot.

Styrelsen utser en ordförande

En av styrelseledamöterna måste alltid väljas till ordförande. Ibland väljs ordförande direkt på föreningsstämman, men vanligtvis väljer medlemmarna endast vilka som ska sitta i styrelsen. Därefter konstituerar styrelsen sig själva efter stämman och bestämmer vem som ska sitta som ordförande för föreningen.